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Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept (EZEK)

der Stadt Jüterbog

 

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 29.03.2017 (Beschluss Nr. 2017/0010) die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzeptes der Stadt Jüterbog als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Diese Fortschreibung löst damit das Vorgängerkonzept mit Beschlussfassung vom 25.01.2012 (Beschl.-Nr. 0136/2012) ab und verbleibt fortan bei der Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungsplan) zu berücksichtigen.

 

 

EZEK_2017_Karte

Kartengrundlage © Geobasis-DE/LGB 2016

 

Ziele und Zwecke der Fortschreibung
Die vorliegende Fortschreibung dient wie auch bereits jenes Konzept aus 2010 der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Jüterbog. Es soll nicht nur als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben herangezogen werden; es soll zudem Standortprioritäten für die Flächennutzungs- und Bebauungsplanung aufzeigen. Es werden neben der Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Jüterbog sowie der Schutz und die Stärkung der Altstadt als dominierende Einkaufslage auch die Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs als wesentliche städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Jüterbog festgehalten.
Das Konzept besteht im Wesentlichen aus zwei Bausteinen. Zum einen werden die zuvor benannten zentralen Zielvorstellungen mittels des auf die Stadt Jüterbog abgestimmten Sortimentskonzeptes, zum anderen durch das aufgezeigte Standortkonzept konkretisiert. Unter Berücksichtigung der derzeitigen räumlichen Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet, der städtebaulichen Zielvorstellungen sowie der Vorgaben aus der übergeordneten Planungsebene – der Raumordnung – wurde eine Sortimentsliste erarbeitet. Sie definiert stadtspezifisch die nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente. Zudem werden beispielhaft nicht zentrenrelevante Sortimente aufgelistet. In ihrer Anwendung dient sie als Grundlage für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ansiedlung- und Erweiterungsvorhaben im Segment des Einzelhandels. Das Standortkonzept dient nicht nur der Ausgestaltung und Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur; innerhalb des Standortkonzeptes werden ebenso die zentralen Versorgungsbereiche (vgl. zum Begriff u.a. die §§ 1 Abs. 6, 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a, 34 Abs. 3 und 11 Abs. 3 BauGB) abgegrenzt und definiert. Des Weiteren vermittelt es standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung.

 

Die Fortschreibung zum Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept der Stadt Jüterbog vermittelt darüber hinaus folgende Empfehlungen zur Umsetzung des Konzeptes:
Nach erfolgtem Selbstbindungsbeschluss und Anerkennung der vorliegenden Fortschreibung als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist es bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Es dokumentiert zudem die kommunalen Planungsabsichten im Bereich Einzelhandel.

  1. Beschluss des Hauptzentrums Altstadt Jüterbog und des Nahversorgungszentrums Schloßstraße als zentrale Versorgungsbereiche (vgl. EZEK Kapitel IV.3.2, Seite 60 ff.) Beide zentrale Versorgungsbereiche stellen „schutzwürdige Bereiche“ und „Investitionsgebiete“ dar.
  2. Anerkennung folgender Nahversorgungsstandorte (vgl. EZEK Kapitel IV.3.3, Seite 69 f.): Zinnaer Vorstadt, Promenade, Oberhag. - Die drei Nahversorgungsstandorte weisen eine hohe Nahversorgungsrelevanz für die umliegenden Wohngebiete auf. Grundsätzlich verbleibt hier – unter Berücksichtigung und Würdigung der örtlichen und tatsächlichen Verhältnisse – eine Modernisierung bzw. Neuaufstellung mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt auch ohne Verkaufsflächenerweiterung möglich. Die Nahversorgungsschwerpunkte Zinnaer Vorstadt und Promenade können aufgrund ihrer Nachbarschaft und der Abdeckung eines nahezu identischen Gebietes als zweipoliger Standort gefasst werden. Das vorgenannte bezüglich einer Weiterentwicklung der anerkannten Nahversorgungsstandorte bedeutet für den zweipoligen Nahversorgungsstandort, dass sich die Gesamtverkaufsfläche beider Lebensmittelmärkte nicht erweitern darf. Im Falle der Aufgabe einer der beiden Nahversorger verbleibt die Nahversorgung durch den jeweils anderen Nahversorgungsstandort gesichert. Insofern die Nachnutzung des leergezogenen Standortes rechtlich ausgeschlossen ist, soll dem verbleibenden Standort des zweipoligen Nahversorgungsstandortes Zinnaer Straße/ Promenade die Möglichkeit zur Modernisierung und Weiterentwicklung auf ein betriebstypenübliches Niveau an Verkaufsfläche eingeräumt werden. Dies dient der langfristigen Sicherung der dortigen Nahversorgung.
  3. Anerkennung des potenziellen Nahversorgungsstandortes Fuchsberge (vgl. EZEK Kapitel IV.3.3, Seite 69 f.) - Die Anerkennung des potenziellen Nahversorgungsstandortes im nördlichen Kernstadtbereich dient der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung. Die Nahversorgung sollte dort durch einen Lebensmittelmarkt mit max. 1.000 m² Verkaufsfläche aufgewertet werden (vgl. diesbezüglich insbes. vertiefend EZEK Kapitel VI).
  4. Beschluss der „Jüterboger Sortimentsliste“ (vgl. EZEK Kapitel IV.2.2, Übersicht 3, Seite 49 ff.) - Die Jüterboger Sortimentsliste beschreibt eine stadtspezifische Übersicht auf der die zukünftige Einstufung der Sortimente in zentren-, nahversorgungs- und nicht zentrenrelevant erfolgt. Die Abgrenzung der Sortimente orientiert sich an der Sortimentsliste aus 2010 und wurde unter Berücksichtigung der städtebaulichen Zielsetzungen sowie der konkreten örtlichen Gegebenheiten und veränderten Rahmenbedingungen überprüft und fortgeschrieben. Bezogen auf die zentrenrelevanten Sortimente soll deren Ansiedlung und Erweiterung ab einer Verkaufsflächengröße von 100 m² nur im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Altstadt erfolgen. Außerhalb dessen können Betriebe mit zentrenrelevantem Sortimentsschwerpunkt nur ausnahmsweise und nur bis zu einer Verkaufsfläche von unter 100 m² (= Kleinflächenregelung) zugelassen werden. Für Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt gilt, dass jene zur Verbesserung der wohnortnahen  Versorgung in siedlungsintegrierten Lagen bis unter 400 m² Verkaufsfläche zulässig sind. Als siedlungsintegrierte Lagen sind jene Lagen anzusehen, welche eine zusammenhängende Bebauung und einen Wohngebietsbezug aufweisen. Sie sind darüber hinaus keinem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet, weisen jedoch eine wohnortnahe Lage, wie z.B. Streulagen des Einzelhandels, auf. (vgl. EZEK Seite 10 und 78) Eine Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt ist ab einer Verkaufsflächengröße von 400 m² nur in den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentrum Altstadt und Nahversorgungszentrum Schloßstraße) und zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgung am potenziellen Nahversorgungsstandort Fuchsberge zulässig. Für eine Verkaufsflächenausweitung an den bestehenden Nahversorgungsstandorten Oberhag sowie dem zweipoligen Standort Zinnaer Straße und Promenade besteht dagegen aktuell keine Notwendigkeit (vgl. EZEK Kapitel IV.4.3, Seite 74 ff.). Hinsichtlich der Integration von zentrenrelevanten Randsortimenten in Bezug auf die Ansiedlung oder Erweiterung von Mehrbranchenunternehmen außerhalb des Hauptzentrums Altstadt bestimmt das vorliegende Konzept, dass eine Verkaufsfläche bis unter 100 m² je Einzelsortiment in den Randsortimenten nicht überschritten werden darf. Ergänzend soll die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche des jeweiligen Betriebes nicht überschreiten.
  5. Verträglichkeitsprüfung von Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben - Im Falle einer geplanten Ansiedlung bzw. Erweiterung mit einer Gesamtverkaufsfläche oberhalb der zuvor benannten Verkaufsflächenobergrenzen, d.h. max. unter 100 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente und max. unter 400 m² für nahversorgungsrelevante Sortimente, verbleibt die Notwendigkeit mittelt einer Auswirkungsanalyse zzgl. Verträglichkeitsgutachten durch den Antragssteller nachzuweisen, dass das geplante Vorhaben keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche Hauptzentrum Altstadt und Nahversorgungszentrum Schloßstraße zur Folge haben würde.
  6. Planungsrechtliche Verankerung im Zuge der Flächennutzungs- und Bebauungsplanung - Die Standortempfehlungen sollen mittels der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung eine Umsetzung finden. Diesbezüglich verbleibt nach Selbstbindungsbeschluss zu prüfen, inwiefern die Umsetzung der enthaltenen Empfehlungen möglichst zeitnah erfolgen kann. Eine erleichterte Möglichkeit bietet z.B. § 9 Abs. 2a BauGB, welcher es v.a. ermöglicht, dass für im Zusammenhang bebaute Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Auch Regelungen, welche Sortimentsbegrenzungen u.ä. beinhalten, sind unter Berücksichtigung und Würdigung der örtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, auf Ebene der Bebauungsplanung zu treffen. Eine verbindliche Bauleitplanung kann verhindern, dass an städtebaulich nicht erwünschten Standorten sich eine Entwicklung vollzieht, die den Inhalten der Fortschreibung des EZEK entgegensteht. Bezüglich der Begründung entsprechender Festsetzungen ist unter Berücksichtigung der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegeneheiten auf das EZEK abzustellen. Für die Flächennutzungsplanung wird die Übernahme der Ergebnisse des EZEK ebenso empfohlen.
  7. Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen - Eine aktive und gezielte Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen soll auf Basis des EZEK erfolgen. Neben den Ausstattungsdefiziten benennt und beschreibt das EZEK aber auch die Entwicklungspotenziale des Jüterboger Einzelhandels. Durch einen Selbstbindungsbeschluss vermittelt das EZEK zudem Investitionssicherheit. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb des Stadtkerns eine Entwicklung aus Investoren- und Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen, verbunden wäre. Das EZEK ist als aktuelle Grundlage der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Jüterbog anzusehen. Insbesondere unter Berücksichtigung der Dynamik, welcher die Einzelhandelsentwicklung unterliegt, aber auch unter Berücksichtigung z.B. stadtentwicklungsbezogener Veränderungen oder einer veränderten Rahmensetzung, resultierend aus Rechtsprechung und Gesetzgebung, stellt ein solches Konzept kein starres und unveränderliches Konzept für die Ewigkeit dar. Es ist vielmehr ein Konzept, welches einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Fortschreibung bedarf, die i.d.R. mittelfristig, d.h. etwa alle 5 bis 7 Jahre erfolgen sollte.

 

Integrierte Verträglichkeitsuntersuchungen zur Einzelhandelsagglomeration Große Straße 56-76 und dem potenziellen Nahversorgungsstandort Fuchsberge

Der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept der Stadt Jüterbog wurden zwei Kapitel angestellt; neben der Prüfung der Entwicklungsperspektiven Große Straße 56-76 ebenso die Verträglichkeitsprüfung für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes am potenziellen Nahversorgungsstandort Fuchsberge. Die Prüfung bezüglich der Entwicklungsperspektive zur geplanten Einzelhandelsagglomeration Große Straße 56-76 soll hier nicht nochmals en Detail angesprochen werden, da die Verträglichkeitsprüfung umfangreich erörtert sowie bereits informatorisch der politischen Ebene vorgestellt wurde. Im Bau- und Sanierungsausschuss am 12.08.2016 stellte die GMA die Ergebnisse der Verträglichkeitsuntersuchung vor.
Mittels der Information vom 26.08.2015 (Information Nr. 2015/0110) wurde Sie der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Jüterbog vorgestellt. Die Verträglichkeitsprüfung findet zusammengefasst Eingang in die vorliegende Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzeptes der Stadt Jüterbog. (vgl. EZEK Kapitel V) Im Zuge der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzeptes der Stadt Jüterbog
wurde der potenzielle Nahversorgungsstandort Fuchsberge einer Verträglichkeitsprüfung unterzogen. Inhalt der Untersuchung war die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit max. 1.000 m², zzgl. angegliedertem Bäckerei-Café mit rd. 100 m² Gesamtfläche, welcher die im nördlichen Kernstadtgebiet vorliegende Nahversorgungslücke schließen soll. Die erfolgte Verträglichkeitsprüfung zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Standort Fuchsberge deutliche Umsatzumverteilungen innerhalb des Untersuchungsraumes bzw. eine Ausweitung der Lebensmittelverkaufsfläche auslösen würde. Hiervon betroffen sind v.a. das Nahversorgungszentrum Schloßstraße sowie der zweipolige Nahversorgungsstandort Zinnaer Straße/ Promenade. Unmittelbar resultierende Bestandsgefährdungen von Magnetbetrieben sind dennoch nicht zu erwarten. Beide Standortlagen verfügen über jeweils zwei Lebensmittelmärkte, so dass im Falle der Aufgabe eines Marktes die Nahversorgung am jeweiligen Standort gesichert bleibt. Zu berücksichtigen verbleibt, dass durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes die wohnortnahe Versorgung im nördlichen Kernstadtgebiet eine deutliche Verbesserung erfahren kann.
Die Verträglichkeitsprüfung untersucht explizit eine Neuansiedlung. Dies resultiert v.a. aufgrund einer nicht absehbaren Verlagerung des Penny-Marktes von der Herzberger Straße an den Neuheimer Weg (vgl. Beschl.-Nr. 0082/2012 vom 26.09.2012). Im Falle der Verlagerung eines bereits im Gemeindegebiet vorhandenen Lebensmittelmarktes würden die möglichen Umsatzumverteilungen deutlich niedriger, als bei einer – wie geprüft – Neuansiedlung, ausfallen. (vgl. EZEK Kapitel VI)

 

Rechtsgrundlage
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) geändert worden ist.

 

 


 

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